서울시 [잠실·삼성·대치·청담] 5년 만에 토지거래허가구역 해제! 중산층 움직이나?!

부동산 시장에서 가장 민감한 이슈 중 하나인 토지거래허가구역(이하: 토허제) 해제 소식이 전해졌습니다. 서울시는 5년 만에 잠실·삼성·대치·청담(이하: 잠삼대청) 지역의 아파트 토허제를 해제한다고 밝혔는데요. 그동안의 규제가 해제되면서 시장이 어떻게 변화할지 많은 관심이 집중되고 있습니다.

1. 토지거래허가구역이란? 왜 해제되었나?

먼저 토지거래허가구역(토허제) 에 대해 간단히 짚고 넘어가야겠죠.

✅ 토지거래허가구역이란?

토허제
- 특정 지역의 부동산 거래를 정부가 통제하는 제도
- 지정된 지역 내에서 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 때 관할 지자체의 허가를 받아야 함.
- 실거주 목적으로만 사용 가능.
- 투기 수요를 억제하고 가격 안정을 도모하기 위한 정책.

그런데 최근 부동산 시장이 침체되면서, 이 규제가 재산권 침해 논란을 불러일으키고 있었어요.

✅ 해제 결정의 배경

서울시는 토허제를 해제한 이유로 부동산 시장 침체와 투기 우려 감소를 꼽았습니다.
- 최근 부동산 거래량이 크게 줄었고, 가격이 하향 안정세를 보이고 있어요.
- 토허제 유지로 인한 거래 제한이 오히려 시장 활성화를 방해한다는 비판이 많았죠.
- 규제가 오히려 실수요자의 주택 매수를 가로막는다는 지적도 있었습니다.

이에 따라 서울시는 투기 가능성이 낮은 지역부터 점진적으로 규제를 풀어간다는 방침을 세우고 있습니다.

2. 해제 지역과 예외 지역, 무엇이 달라졌나?

이번에 서울시가 발표한 내용을 살펴보면, 잠삼대청 지역 대부분의 아파트가 토허제에서 해제되었지만, 재건축 아파트 14곳은 여전히 규제 대상으로 남아 있습니다.

✅ 해제된 지역

잠실, 삼성, 대치, 청담 일대 305개 아파트 단지 중 291개 단지가 토허제 해제 대상이 되었어요.

이 지역은 국제교류복합지구 인근으로 부동산 가치는 높지만, 당장 투기 위험은 낮다고 판단한 것이죠.

✅ 규제 유지 지역(예외 지역)

하지만 재건축을 추진 중인 14개 단지는 여전히 토허제 적용 대상이에요.
- 잠삼대청 지역에서도 안전진단을 통과한 재건축 단지는 해제 대상에서 제외됨
- 압구정, 여의도, 목동, 성수동(압여목성) 재건축 지역은 여전히 규제 유지
- 공공 재개발 추진 지역(34곳)과 신속통합기획 재건축·재개발 사업지 123곳 중 일부도 토허제 유지

이는 재건축 아파트가 투기세력의 타깃이 될 가능성이 높다는 판단 때문입니다. 서울시는 재건축 단지의 경우, 규제를 갑자기 풀면 시장이 과열될 수 있어 단계적으로 접근하겠다는 입장이에요.

3. 이번 결정이 부동산 시장에 미치는 영향

토허제 해제는 부동산 시장에서 중요한 변곡점이 될 수 있어요.

✅ 매매 시장 활성화 기대
- 그동안 거래가 제한되면서 침체됐던 잠삼대청 지역의 거래량 증가가 예상돼요.
- 실거주자뿐만 아니라 투자자들도 시장에 다시 진입할 가능성이 높죠.
- 다만, 전반적인 시장 분위기가 위축되어 있어 거래량 증가 속도는 점진적일 가능성이 커요.

✅ 가격 상승 가능성은?
- 규제 해제가 곧바로 가격 상승을 의미하진 않아요.
- 이미 부동산 시장이 장기 조정 국면에 들어섰기 때문에, 단기적인 급등보다는 점진적인 상승 가능성이 커요.
- 특히, 재건축 단지들은 여전히 규제 대상이라 가격 급등이 제한될 수 있어요.

✅ 투자자들의 관심 증가
- 이번 규제 완화로 인해 잠삼대청 지역이 다시 투자자들의 관심을 받는 지역으로 부상할 가능성이 높아요.
- 특히, 재건축 추진이 어려운 일반 아파트들의 가격이 오를 가능성도 있어요.

4. 앞으로 추가 해제될 가능성은?

서울시는 2027년까지 총 59곳의 토허제를 순차적으로 해제할 계획이에요.
- 2024년 말까지 4곳
- 2026년까지 39곳
- 2027년까지 10곳

즉, 이번 조치는 시작에 불과하고, 앞으로도 조합설립 인가 여부에 따라 규제가 점진적으로 완화될 예정입니다.

5. 어떤 사람에게 유리할까?

1) 상류층

상류층은 이미 부동산을 여러 채 보유하고 있거나, 현금 유동성이 풍부한 계층이에요.
그렇다면 이번 토허제 해제가 상류층에게 얼마나 유리할까요?

✅ 유리한 점
- 기존에 토허제로 인해 투자하기 어려웠던 고가 아파트 거래가 자유로워짐
- 재건축을 기다리는 상류층 입장에서는 규제 해제가 더 유리
- 향후 재건축 추진이 가능한 단지들도 풀릴 가능성이 있으므로 선제적으로 투자할 기회

❌ 불리한 점
- 이미 고가 주택을 소유한 상류층은 추가 혜택이 크지 않음
- 재건축 단지는 여전히 규제 대상이라서 단기적인 수익 실현이 어렵다는 점
- 전체적인 부동산 시장 침체로 당장 큰 수익을 내기는 힘든 상황

상류층에게는 “단기적인 직접적 혜택”은 적지만, 중장기적인 투자 기회는 열렸다!
특히 재건축 규제가 풀리는 시점까지 기다린다면 더 큰 이익을 볼 가능성이 높아요.

2) 중산층

이번 조치에서 가장 큰 혜택을 볼 가능성이 있는 계층은 바로 중산층(중류층)이에요.

✅ 유리한 점
- 토허제 해제로 거래가 늘어나면서, 실거주 목적의 중산층에게 기회 제공
- 투자자들의 관심이 줄어들어 실거주자가 매입할 가능성이 높아짐
- 이전까지는 토허제 때문에 중산층이 원하는 집을 사고 싶어도 규제로 막혀 있었지만, 이제는 거래가 원활해져 원하는 지역에 실거주할 가능성 증가

❌ 불리한 점
- 부동산 시장 회복이 지연될 경우, 집값이 오를 가능성이 적을 수도 있음
- 금리 부담이 여전히 커서 실거주자들이 적극적으로 구매에 나서기 어려움

중산층에게는 가장 직접적인 혜택! 실거주를 원하는 사람들에게 유리한 시장 환경이 조성됨.
특히 “규제 해제 + 침체된 시장” 조합이 중산층이 내 집 마련할 기회를 줄 수도 있음.
하지만 금리 부담과 경기 상황을 고려해야 함.

3) 서민층

서민층은 이번 조치에서 직접적인 혜택을 받기 어려운 계층이에요.

✅ 유리한 점
- 일부 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하) 시장에서 기회가 생길 가능성
- 시장이 활발해지면 전세 시장이 안정될 수도 있음

❌ 불리한 점
- 이번 조치는 고가 아파트 위주로 진행되어 서민층과는 큰 관련이 없음
- 결국 부동산 가격이 상승하면 향후 전세나 월세 부담이 커질 가능성

서민층에게는 직접적인 혜택이 적음. 오히려 부동산 시장이 다시 활기를 띠면 부담이 증가할 수도 있음.
장기적으로는 전세 가격 상승으로 인해 거주 비용이 높아질 위험이 있음.

토허제 해제 조치에서 가장 유리한 계층은 “중산층(중류층)”이에요.
즉, 실거주를 원하는 중산층에게 가장 유리한 정책이지만, 투자 목적으로 접근하는 상류층에게도 중장기적인 기회가 될 수 있는 변화라고 볼 수 있어요.

하지만 금리와 경제 상황이 변수이므로, 너무 성급한 판단보다는 신중한 접근이 필요하겠죠! 🚀

부동산 시장의 향방은 결국 경제 상황, 금리, 정책 기조 등에 따라 좌우될 가능성이 크니, 섣불리 판단하기보다는 지속적인 모니터링이 필요해 보입니다. 🚀